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Cosa sapere quando si compra o si vende un appartamento in condominio

Focalizziamoci oggi su cosa sapere quando si compra o si vende un appartamento in condominio. Un tema meritevole di approfondimento perché, per tanti aspetti noti e in cui siamo spesso guidati da professionisti, come il notaio o l’agente immobiliare, ce ne sono altri che lo sono meno. E’ proprio su questi che ci concentreremo e su cui cercheremo di fare chiarezza.

La liberatoria delle spese condominiali

Quando si compra o si vende un appartamento in condominio, non basta che sia stato stipulato un accordo tra venditore e compratore e che quest’ultimo abbia già ottenuto la concessione del mutuo da parte della propria banca. Per effettuare il rogito è richiesta anche quella che viene impropriamente chiamata “liberatoria delle spese condominiali”. Di cosa si tratta? E perché è improprio chiamarla così? Per “liberatoria” dal punto di vista giuridico si intende un atto scritto con cui un soggetto libera un altro da un obbligo contratto. Quando si parla di liberatoria delle spese condominiali si fa, invece, riferimento a un documento in cui l’amministratore attesta la situazione dei debiti/crediti del condomino/venditore nei confronti del condominio. Eventuali spese condominiali non pagate, che risultino ancora a debito del condomino/venditore, non devono gravare sull’acquirente. Allo stesso modo deve essere evidenziato se il venditore abbia contenziosi in corso con altri condomini al momento della compravendita. E’ una sorta di garanzia per evitare che eventuali pendenze inerenti il vecchio proprietario finiscano a carico del nuovo. Viene dunque facile capire perché questa attestazione (termine più appropriato) sia un documento fondamentale quando si compra o si vende un appartamento in condominio.

Come chiedere e ottenere l’attestazione di debito/credito

A dover rilasciare la suddetta attestazione è l’amministratore condominiale. L’articolo 1130 del Codice Civile ne sancisce l’obbligo. Sottrarsi a tale richiesta rientra tra le inadempienze che possono portare alla legittima revoca dell’incarico.

A chiedere il rilascio dell’attestazione della situazione debiti/crediti e pendenze può essere solo il condomino/venditore. La legge di tutela della privacy vieta, infatti, all’amministratore di fornire dati sensibili sulla posizione di un condomino a soggetti terzi. E’ però previsto che il venditore stesso possa delegare tale richiesta a un altro soggetto, quale ad esempio l’agente immobiliare, presentandola in forma scritta.

Spese a cavallo del passaggio di proprietà: chi paga?

Abbiamo chiarito che eventuali debiti/crediti del proprietario di un’unità condominiale nei confronti del condominio stesso restano a suo carico, anche in caso di vendita. Ci sono però dei casi limite, come ad esempio quello di lavori di manutenzione straordinaria deliberati dall’assemblea ai tempi del vecchio proprietario, ma la cui ripartizione delle spese viene stabilita dopo la compravendita e quindi addebitata a chi è subentrato. E’ giusto che sia il nuovo proprietario a pagare? O tocca invece a chi era proprietario al momento della votazione in assemblea? La sentenza N.15547/2017 della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza in merito. Nel suo pronunciamento ha sancito che è il proprietario al momento della delibera assembleare che ha approvato i lavori a dover pagare. Anche se la ripartizione spese viene fatta in un secondo tempo, quando il passaggio di proprietà è già avvenuto. Il principio è quello per cui a pagare dev’essere chi ha partecipato alla decisione. Quello del frazionamento della spesa è solo un atto conseguente.

Altro caso interessante è quello su cui sempre la Corte di Cassazione s’è pronunciata con sentenza N.24146/2014. Qui a un condomino è stato riconosciuto il diritto a ottenere un risarcimento in seguito alla costruzione di un muro su iniziativa della proprietà confinante. Il pronunciamento della condanna è arrivato però dopo che l’appartamento cui era stato riconosciuto il danno aveva cambiato proprietà. La sentenza ha chiarito come sia il soggetto che ha subito il danno a dover essere risarcito, quindi chi era proprietario nel momento in cui è stata compiuta l’opera incriminata. Vale quindi il principio per cui l’atto risarcitorio è riferito alla persona e non all’unità immobiliare.

Il venditore e l’obbligo di informare

Ci possono poi essere particolari accordi tra le parti. Per fare in modo, ad esempio, che sia l’acquirente a pagare comunque tutte le spese notificate dopo la compravendita, facendosi poi rimborsare dal vecchio proprietario quelle riferite al periodo in cui era ancora lui ad abitare l’appartamento. Oppure si può decidere di scalare l’ammontare delle spese pendenti dal prezzo di vendita dell’immobile stesso. In ogni caso, quando si compra o si vende un appartamento in condominio, il venditore è sempre tenuto a informare di eventuali debiti o situazioni pendenti. Non farlo costituisce un elemento perché l’acquirente possa rivalersi nei suoi confronti  per eventuali futuri addebiti a lui riferiti. Come successo nel caso della sentenza N.16640/2017 della Corte di Cassazione. Il condomino/venditore aveva taciuto all’acquirente di lavori che sarebbero stati deliberati di lì a poco e di cui era al corrente. Nonostante la delibera assembleare sia arrivata, di fatto, quando il passaggio di proprietà s’era già consumato, la negligenza di non aver reso una corretta informazione ha costretto il vecchio proprietario a pagare

Il registro di anagrafe condominiale

Un’altra cosa da sapere quando si compra o si vende un appartamento in condominio è che occorre informare l’amministratore in modo da permettergli di tenere aggiornata la cosiddetta “anagrafica condominiale”. Quello di tenere un registro di anagrafe condominiale rientra, infatti, tra i compiti dell’amministratore, come da articolo 1130 del Codice Civile. Questo documento deve contenere, oltre a tutti i dati progettuali dell’edificio, quelli relativi ai proprietari e agli eventuali locatari delle singole unità immobiliari. E’ un elemento importante sia per tutta la documentazione che riguarda, ad esempio, opere sulle parti comuni per i quali sono previsti sgravi fiscali a beneficio dei singoli condomini, sia per la sicurezza degli impianti. Per quanto l’amministratore sia tenuto a occuparsi del periodico aggiornamento dei dati, anche attraverso l’invio periodico di schede da compilare e di solleciti a chi dovesse latitare nel fornirli, la legge lo solleva dall’obbligo di svolgere azioni investigative per reperirli, come da sentenza Tribunale di Roma n. 8310/2019. Va tuttavia precisato che ogni condomino è tenuto a comunicare qualsiasi variazione dei dati che lo riguardano nel termine massimo di 60 giorni. In particolare, poi, nel caso in cui l’unità immobiliare venga data in affitto a terzi, il proprietario ha l’obbligo di fornire entro trenta giorni i dati del locatario all’amministratore. Qualora si venisse meno a quest’obbligo, è facoltà dell’amministratore inviare una lettera di sollecito. Se entro trenta giorni non dovesse ricevere alcun riscontro, è legittimato a procedere nel reperire le informazioni necessarie all’aggiornamento dell’anagrafe condominiale addebitandone gli eventuali costi al condomino/proprietario.

Siamo arrivati alla conclusione dell’articolo, che speriamo possa esservi d’aiuto fare chiarezza su tutto quanto c’è da sapere quando si compra o si vende un appartamento in condominio. Specie su quegli aspetti considerati secondari, ma che vanno conosciuti e rispettati affinché la compravendita vada in porto serenamente, senza brutte sorprese e spiacevoli strascichi legali.

Posté par Carolina D'Alessandro

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